Wat zijn risicovolle hypotheken?

donderdag, 7 mei 2009

De discussie over risicovolle hypotheken duikt de laatste tijd vaker op. Maar wat zijn dat eigenlijk? In principe wordt het risico op hypotheken bepaald door het risico van wanbetaling en het risico dat de bank het uitgeleende bedrag niet terugkrijgt. Deze risico’s worden grotendeels bepaald door de kwaliteit van de debiteur (debiteurenrisico), de loan to value (de verhouding leningbedrag/waarde onderpand) en de aflossingsvorm van de hypotheek. Het Nationaal Onderzoek Koopwoningen en Hypotheken* geeft inzicht in de risico’s en laat zien hoe de markt er op dit moment voor staat.

De verschillende aflossingsvormen van hypotheken
De laatste tijd verschijnen er diverse artikelen in de media die vooral inzoomen op dit laatste risicoaspect, namelijk de aflossingsvorm. De stelling wordt gehanteerd dat het risico met name zit bij aflossingsvrije en beleggingshypotheken. Deze laatste vorm is overigens goed voor slechts circa 10% van de totale hypotheekomzet in het afgelopen jaar, dus vanuit de banken gezien is dit risico wel te overzien. Voor de consument die een groot deel van zijn lening op basis van een beleggingsdeel heeft gesloten is het natuurlijk even slikken op dit moment, aangezien het vermogen dat binnen deze vorm is opgebouwd de laatste tijd geslonken is door de tegenvallende beleggingsresultaten. Een andere risicovolle vorm is volgens velen de aflossingsvrije hypotheek. In 2008 ging het om meer dan 50% van de hypotheekomzet. Voor banken, maar zeker ook voor consumenten is dit een riskantere vorm, aangezien consumenten geen vermogen opbouwen waarmee een deel of de volledige hypotheek straks kan worden afgelost. De spaarhypotheek wordt momenteel als veiligste vorm gezien.

Loan to value ook bepalend bij risico hypotheek
Toch geeft dit een beperkt beeld van de werkelijkheid, omdat risico door meerdere zaken wordt bepaald. In de meeste artikelen van de laatste tijd wordt voorbijgegaan aan de loan to value (LTV) op een lening. Dit is de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde van de woning. De gemiddelde LTV lag in het afgelopen jaar op 98%, waarbij starters goed waren voor gemiddeld ruim 120% bevoorschotting en doorstromers voor gemiddeld ruim 100% bevoorschotting. In principe geldt: hoe lager de bevoorschotting, hoe kleiner het risico is voor de bank. Bij executoriale verkoop gaat het er immers om dat een woning in elk geval minimaal het geleende bedrag plus de kosten opbrengt. De leningen die zich daarom aan de veilige kant bewegen zijn leningen met een LTV lager dan 100%. Van alle sluitingen in 2008 ging het om circa 37% van het aantal hypotheken. In circa 30% van de gevallen ging het om leningen met een LTV van rond de 125% of meer. Met name deze laatste groep vormt voor banken een groot risico bij dalende woningprijzen en stijgende werkloosheid.

Debiteurenrisico bij hypotheken
Dat brengt ons meteen op het debiteurenrisico. De risico’s zitten momenteel vooral binnen de groep debiteuren die maximaal leent op inkomen en specifiek binnen de groep tweeverdieners die op beide inkomens heeft gefinancierd. Bij werkloosheid valt deze groep in inkomen terug, waardoor de betaling van maandlasten al snel een probleem kan opleveren. In 2008 was bij gemiddeld 40% van de gesloten hypotheken sprake van verstrekking op basis van twee inkomens. Verder was in 24% van alle gevallen sprake van maximale verstrekking op inkomen. In de groep tot en met modaal bedraagt het percentage dat meer dan vijf keer het inkomen leent circa 40%, terwijl dat in de groep modaal of hoger maar gemiddeld 14% is. Daarbij moet worden opgemerkt dat het risico voor banken het grootst is binnen de groepen met de laagste inkomens. Het risico van werkloosheid hangt natuurlijk ook nog af van andere factoren: de branche waarin men werkzaam is, het soort contract, het opleidingsniveau, etc. Verder heeft iemands leeftijd uiteraard ook invloed op de kans om weer snel aan de slag te komen.

Kortom, of een hypotheek risicovol is hangt van veel aspecten af, waarbij de aflossingsvorm slechts één element uit het geheel is. De komende tijd zullen financiële instellingen meer dan ooit hun risico’s op hypotheken in kaart gaan brengen en proberen deze beter te managen. Ongetwijfeld zal dit gevolgen gaan krijgen voor alle betrokkenen in deze markt. Dat zal ertoe moeten leiden dat we met zijn allen weer een goede basis leggen voor een gezonde markt.

(bron: WestlandUtrecht nieuwsbrief)

*Bron: NOKH van Blauw Research